Miras kalan bir taşınmazın tapusuna baktığınızda "iştirak halinde" ya da "müşterek" ibaresini görebilirsiniz. Bu iki ifade, aslında birbirinden oldukça farklı iki mülkiyet rejimini temsil etmektedir.

Hangi mülkiyet türüne tabi olduğunuz, taşınmazınızı satıp satamayacağınızı, payınızı devredip devredemeyeceğinizi ve ortaklığı nasıl sonlandırabileceğinizi doğrudan belirler.

Özellikle miras sonrası süreçlerde bu ayrımı bilmeden hareket etmek ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu yazıda paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki farkları, her iki rejimin hukuki sonuçlarını ve mülkiyet türü değişikliği sürecini ele alacağız.

Kartal'da gayrimenkul ve miras hukukunda bu konuda tereddüt yaşayan kişilerin alanında deneyimli bir Kartal avukat ile görüşerek somut durumlarına uygun hukuki yol haritası belirlemeleri önerilir.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin maddi olarak bölünmemiş bir mal üzerinde belirli pay oranlarıyla birlikte malik olması durumudur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesi bu mülkiyet türünü düzenlemektedir. TMK m. 688'e göre paylı mülkiyette birden çok kimse, bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır.

Paylı mülkiyetin en belirgin özelliği, her paydaşın kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf hakkına sahip olmasıdır. Bir paydaş, diğer paydaşların rızasını almaksızın kendi payını satabilir, devredebilir, rehnedebilir. Aynı şekilde alacaklılar da borçlu paydaşın payını haczedebilir. Tapuda "1/3 hisse", "1/4 hisse" gibi ibarelerle gösterilen mülkiyet, paylı mülkiyetin somut görünümüdür.

Paylı mülkiyette malın yönetimi ve kullanımı konusunda TMK m. 689 ile 695 arasında ayrıntılı düzenlemeler yer almaktadır. Olağan yönetim işleri için pay çoğunluğu yeterli iken önemli yönetim işlerinde hem pay hem paydaş çoğunluğu aranmaktadır. Malın özgülenme amacının değiştirilmesi veya olağanüstü yönetim işleri için ise oybirliği gerekmektedir.

Paylı mülkiyet, pratikte farklı şekillerde karşımıza çıkabilir. İki kişinin birlikte bir daire satın alması, birden fazla yatırımcının bir arsayı ortak olarak edinmesi veya miras ortaklığının mahkeme kararıyla paylı mülkiyete dönüştürülmesi bunların en yaygın örnekleridir. Her durumda paydaşların oranları tapuda net biçimde belirlenmiş olup bu oran üzerinden hak ve yükümlülükler şekillenmektedir.

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Nedir

Elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan bir topluluk dolayısıyla birden fazla kişinin bir mala birlikte malik olması durumudur. TMK m. 701 bu mülkiyet türünü düzenlemekte olup paylı mülkiyetten temel farkı, ortakların belirlenmiş bir payının bulunmamasıdır. Her ortak, malın tamamı üzerinde hak sahibidir ancak tek başına bu hakkını kullanamaz.

Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyetin aksine serbest iradeyle kurulamaz; yalnızca kanunun öngördüğü belirli hallerde ortaya çıkar. Türk hukukunda elbirliği mülkiyetine yol açan başlıca haller şunlardır:

• Miras ortaklığı (TMK m. 640): Miras bırakanın vefatı ile birlikte tereke üzerinde mirasçılar arasında kendiliğinden oluşur ve uygulamada en sık karşılaşılan haldir.
• Mal ortaklığı rejimi (TMK m. 256): Eşlerin mal rejimi sözleşmesiyle kabul ettiği ortaklık biçimidir.
• Aile malları ortaklığı (TMK m. 373): Aile üyeleri arasında sözleşmeyle kurulan ortaklık türüdür.

Elbirliği mülkiyetinde ortaklar, tasarruf işlemleri için oybirliğiyle karar vermek zorundadır. Tek bir ortağın dahi onay vermemesi halinde taşınmazın satışı, devri veya üzerinde ipotek tesisi gibi işlemler gerçekleştirilemez. Bu durum, özellikle çok mirasçılı taşınmazlarda ciddi bir kilitlenme sorununa neden olmaktadır.

Elbirliği mülkiyetinin pratikteki en yaygın görünümü miras ortaklığıdır. Miras bırakanın vefatıyla birlikte terekeye dahil tüm mallar üzerinde mirasçılar arasında kendiliğinden elbirliği mülkiyeti oluşur. Mirasçılar paylaşma yapana kadar bu ortaklık devam eder. Bu süreçte mirasçılardan hiçbiri tek başına miras payını satamaz, taşınmazı kiraya veremez veya üzerinde herhangi bir ayni hak tesis edemez. Tüm bu işlemler ancak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesiyle mümkün olabilmektedir. Mirasçı sayısının fazla olduğu, mirasçıların farklı şehirlerde yaşadığı veya aralarında iletişim kopukluğunun bulunduğu hallerde bu kilitlenme sorunu daha da belirgin hale gelmektedir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyetinin Temel Farkları

Her iki mülkiyet türünün karşılaştırılması, hak sahiplerinin kendi konumlarını anlamaları açısından büyük önem taşımaktadır.

Pay belirliliği bakımından paylı mülkiyette her paydaşın oranı tapuda açıkça gösterilirken elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli bir pay oranı mevcut değildir.

Tasarruf yetkisi açısından paylı mülkiyette paydaş, kendi payını serbestçe satabilir, devredebilir veya rehnedebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortaklardan hiçbiri tek başına payını satma veya devretme yetkisine sahip değildir; tüm işlemler oybirliği ile yapılmak zorundadır.

Haciz ve rehin yönünden paylı mülkiyette alacaklılar borçlu paydaşın payını doğrudan haczedebilir veya rehin alabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise tek bir ortağın payının haczi doğrudan mümkün olmayıp alacaklının önce ortaklığın çözülmesi yoluna başvurması gerekmektedir.

Kuruluş biçimi bakımından paylı mülkiyet, tarafların serbest iradesiyle her zaman kurulabilirken elbirliği mülkiyeti yalnızca kanunun öngördüğü hallerde ortaya çıkmaktadır.

Yönetim ve karar alma süreçlerinde paylı mülkiyette olağan işler için pay çoğunluğu yeterli iken elbirliği mülkiyetinde kural olarak tüm tasarruf ve yönetim işlemlerinde oybirliği aranmaktadır.

Sona erme yolları bakımından da önemli ayrımlar bulunmaktadır. Paylı mülkiyet, paydaşların anlaşmasıyla veya ortaklığın giderilmesi davasıyla sona erdirilebilirken elbirliği mülkiyetinin sona ermesi için ya topluluğun dağılması ya da mahkeme kararı gerekmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ayrıca TMK m. 644 uyarınca paylı mülkiyete geçiş imkanı da bulunmakta olup bu yol, ortaklığı doğrudan sona erdirmeden mirasçılara daha esnek bir yapı sunmaktadır.

Tüm bu farklar, bir taşınmaz üzerinde hangi mülkiyet türünün geçerli olduğuna bağlı olarak hak sahiplerinin izleyeceği hukuki stratejiyi doğrudan şekillendirmektedir. Tapuda "iştirak halinde" yazan bir taşınmazda izlenecek yol ile "müşterek" yazan bir taşınmazda izlenecek yol birbirinden farklıdır.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Elbirliği mülkiyetinin getirdiği oybirliği zorunluluğu, pratikte taşınmazın atıl kalmasına ve ekonomik değer kaybına yol açabilmektedir. Kanun koyucu bu soruna çözüm olarak TMK m. 644 düzenlemesini getirmiştir. TMK m. 644'e göre mirasçılardan her biri, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sulh hukuk mahkemesinden talep edebilir.

Bu dava kişisel bir haktır; tüm mirasçıların birlikte başvurması gerekmez, tek bir mirasçının talebi yeterlidir. Mahkeme, talebi diğer mirasçılara tebliğ eder ve belirlenen süre içinde itiraz etmelerini ister. Süresi içinde itiraz edilmezse veya paylaşma davası açılmazsa mahkeme, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine karar verir. Kararın hüküm fıkrasında mirasçıların adları ile pay ve payda oranlarının açıkça yazılması gerekmektedir; yalnızca veraset ilamına atıf yapılması infazda tereddüte yol açacağından Yargıtay tarafından bozma sebebi olarak değerlendirilmektedir.

Paylı mülkiyete geçiş ile birlikte her mirasçı, artık kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi kazanır. Bu dönüşüm, mülkiyetin el değiştirmesi anlamına gelmeyip yalnızca mülkiyet rejiminin değiştirilmesidir. Dolayısıyla tapu harcı yönünden de farklı bir değerlendirme yapılmaktadır.

Mirasçılar dışında alacaklılar da belirli koşullar altında bu davayı açabilmektedir. Borçlunun elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazdaki payını haczetmek isteyen alacaklı, İcra ve İflas Kanunu m. 121 uyarınca icra mahkemesinden yetki belgesi alarak TMK m. 644 kapsamında paylı mülkiyete çevirme talebinde bulunabilir. Bu yol, alacaklıların miras taşınmazlarına ulaşabilmesinin hukuki zeminini oluşturmaktadır.

Ayrıca tapuda tüm mirasçıların birlikte başvurması halinde mahkemeye gerek kalmaksızın doğrudan tapu müdürlüğü aracılığıyla da elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi mümkündür. Bu yol, mirasçılar arasında herhangi bir anlaşmazlık bulunmadığı hallerde daha hızlı ve masrafsız bir çözüm sunmaktadır.

Mülkiyet Türünün Ortaklığın Giderilmesi Davasına Etkisi

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki fark, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açısından da önemli sonuçlar doğurmaktadır. Her iki mülkiyet türünde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak elbirliği mülkiyetinde dava açabilmek için mirasçılık belgesi alınmış olması ön koşuldur.

Elbirliği mülkiyetinde paydaşlar, doğrudan ortaklığın giderilmesini talep edebilecekleri gibi öncelikle TMK m. 644 uyarınca paylı mülkiyete geçiş sağlayıp ardından ortaklığın giderilmesini de isteyebilirler. Strateji tercihinin somut olayın koşullarına göre belirlenmesi gerekmektedir.

Özellikle elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davası açılırken veraset ilamının eksiksiz olması, tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi ve tebligat süreçlerinin doğru yürütülmesi davanın sağlıklı ilerleyebilmesi için zorunludur. Eksik tarafla açılan davalar yıllarca sürüncemede kalabilmektedir. Paylı mülkiyete geçiş ise mirasçıya kendi payını üçüncü kişilere satma imkanı da tanıyacağından bazı durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce alternatif bir çözüm yolu olarak değerlendirilebilir. Bu stratejik tercihlerin doğru yapılabilmesi için bir Kartal hukuk bürosu desteği almak faydalı olacaktır.

Paylı ve Elbirliği Mülkiyette Sona Erme Halleri

Paylı mülkiyet; paydaşların anlaşarak malı paylaşması, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkeme kararıyla taksim veya satış yapılması ya da tüm payların tek kişide toplanması halleriyle sona ermektedir.

Elbirliği mülkiyeti ise TMK m. 703 uyarınca üç şekilde son bulur: topluluğun dağılması (miras paylaşımının yapılması, ortaklığın feshi gibi), malın devri veya ortaklığın giderilmesi davası. Bunlara ek olarak TMK m. 644 kapsamında elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de elbirliği rejimini sona erdiren bir yoldur; ancak bu durumda mülkiyet sona ermez, yalnızca rejim değişir ve paylı mülkiyet olarak devam eder.

Her iki mülkiyet türünde de ortaklığın sona ermesi farklı prosedürlere tabi olduğundan mülkiyet türünün doğru tespit edilmesi, izlenecek hukuki yolun belirlenmesinde kritik bir adımdır. Yanlış mülkiyet türüne dayalı olarak açılan davalar veya yapılan başvurular zaman ve maliyet kaybına neden olabilmektedir. Bu nedenle mülkiyet türünün belirlenmesi, sona erme yolunun seçimi ve uygulanacak hukuki stratejinin planlanması konularında uzman bir Kartal avukat desteği almak sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından önem taşımaktadır.

Akdemir Hukuk Bürosu – Mülkiyet Uyuşmazlıklarında Hukuki Yardım (Kartal Hukuk Ofisi)

Akdemir Hukuk Bürosu, Kartal'ın Soğanlık semtinde faaliyet göstermekte olup paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda, ortaklığın giderilmesi davalarında, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi işlemlerinde ve miras kaynaklı gayrimenkul anlaşmazlıklarında müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır.

Cevizli, Cumhuriyet, Çarşı, Çavuşoğlu, Esentepe, Ferhat Paşa, Gümüşpınar, Hürriyet, Karlıktepe, Kordonboyu, Orhantepe, Orta, Petroliş, Rahmanlar, Soğanlık, Yalı, Yeni, Uğur Mumcu, Yakacık ve Yeşilbağlar başta olmak üzere Kartal'ın tüm mahallelerinden gelen müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.

Maltepe ve Pendik gibi komşu ilçelerden de danışanlarımız ofisimize kolaylıkla ulaşabilmektedir.

Büromuz Kartal metro istasyonuna, Kartal Adliyesine ve E-5 karayoluna yakın konumuyla erişim kolaylığı sağlamaktadır.

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Gayrimenkul Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?